賃借人が事業者の場合

賃借人が事業者の場合、つまり、店舗や職場として、賃借した場合において、原状回復費用を、賃借人の負担とする不動産賃貸借契約書の条項は、原則有効となります。

賃借人が個人の場合

賃借人が個人の場合、つまり、住居として、賃借した場合において、原状回復費用を、賃借人の負担とする不動産賃貸借契約書の条項は、通常は無効となります。
しかし、クリーニング代など、個別の原状回復について契約書に規定されている場合には、原状回復費用を賃借人に負担させるとの条項も有効となる場合があります。

通常損耗を賃借人負担とする不動産契約書の条項

原状回復費用については、通常損耗と特別損耗という考え方があります。

通常損耗

賃借人が、通常の使用をしていたことによって、原状回復が必要となった場合をいいます。
経年劣化もこれに含まれます。通常損耗については、契約書に条項がない限り賃借人の負担とはなりません。

特別損耗

賃借人が、故意過失によって、マンションを損傷していたことによって、原状回復が必要となった場合をいいます。
ぶつかって壁に穴をあけてしまったり、たばこを吸ったり、ペットを飼っていたりすることによって原状回復費用が必要となった場合をいいます。
特別損耗については、契約書に条項がなくても、賃借人が費用を負担することになります

通常損耗条項と事業目的

通常は、賃借人が負担することがない通常損耗ですが、賃借人が事業目的で賃借し、契約書に賃借人が負担すると規定されているれば、賃借人負担となります。

通常損耗条項と個人利用目的

賃借人が、事業目的ではなく、単なる住居目的等個人利用で賃借している場合には、通常損耗条項の有効性が問題となります。
判例上は、具体的な原状回復費用の範囲が契約書に明記されていて、賃借人が十分な説明を受け、納得している場合には有効とされるとされています。
不動産賃貸借契約書に、具体的な原状回復費用の範囲が契約書に明記されていることは稀なので、有効となることは少ないです。

通常損耗負担条項と消費者契約法

たとえ、具体的な原状回復費用の範囲が契約書に明記されていて、賃借人が十分な説明を受け、納得している場合でも、通常損耗負担条項が消費者契約法で無効となる場合もあります。
以上、個人で不動産賃貸借契約を締結した場合で、通常損耗を賃借人の負担とする条項が有効となるケースは、非常に限られています。
繰り返しになりますが、特別損耗については、契約書に条項がなくても、賃借人が費用を負担することになります